Площадь мира | Новости Дубны
№ 41| 17.10.2018
  

Архив материалов...

Расписание транспорта

Подписка ОНЛАЙН

Пример газеты в формате PDF
Перейти на сайт Компаньон и Ко

ГОЛОСОВАНИЯ



                 СВЕЖИЙ НОМЕР

08.08.2018 | Договор по управлению многоквартирным домом: что должно быть?
Мало кто досконально читает договоры и знает о возможностях, которые они предоставляют, и обязанностях, которые накладывают на ту и другую стороны. Когда вы в последний раз перечитывали свой договор с управляющей компанией? Знаете ли, за что платите и что грозит вам в случае неисполнения обязательств?
Вопрос правового регулирования отношений между управляющими компаниями и собственниками жилья достаточно многогранный. Некоторые нюансы вполне могут ускользнуть из виду обывателя, который покорно привык ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги и стараться не вникать, почему плитка на лестничной клетке частично разбита, в лифт страшно заходить, а из подвала идет зловонный запах. Тем не менее есть те, кто хотел бы разобраться в вопросах взаимодействия собственников многоквартирного дома и управляющей компании.
На X Городском форуме «Управдом» заведующий Территориальным отделом №1 муниципальных районов Дмитровский, Талдомский и городского округа Дубна Госжилинспекции Московской области Сергей Белянский и руководитель Ассоциации председателей советов многоквартирных домов
г. Дубны Раиса Гуляева осветили некоторые вопросы, связанные с требованиями к заключению договоров между многоквартирным домом (МКД) и управляющей компанией (УК).
Договор. Кто его заключает
Оба спикера заявили, что договор управления МКД – это основной документ, который регулирует отношения между управляющей компанией и собственниками жилья.
«Прошу обратить внимание – именно основной документ. Какой договор вы заключите, такие требования вы и можете предъявить УК либо она вам. Не все УК придерживаются правил», – говорит Раиса Гуляева. 
Согласно закону, договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения МКД. Есть случаи, когда люди отказываются от заключения договора, тогда действует «правило большинства».
«Договор заключается только в письменной форме, и при выборе УК на общем собрании собственников договор заключается с каждым собственником в доме. Договор считается заключенным, если его подписали более 50 % собственников. <….> Так трактует Жилищный кодекс РФ. Меньшинство подчиняется большинству», – подчеркивает Гуляева.
Минимальный срок заключения договора составляет 1 год, а максимальный – 5 лет. Важно знать, что договор пролонгируется (продлевается) на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не выступила против с письменным заявлением и если не было внесено изменений.
Сергей Белянский подчеркнул:
«Как правило<...> в договоре обычно всегда есть сноска «договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, который определен ранее на общем собрании».
Совет дома. Общие собрания необходимы
Важную роль в заключении и исполнении условий договора играет совет дома, который является неотъемлемой частью каждого МКД.
«Как правило, договор управления заключается с УК советом дома. Если не создан совет дома, то рекомендуется провести общее собрание и выбрать его. Как правило, выбирают его  из инициативных собственников. Совет дома – действенная структура, которая контролирует деятельность УК», – отметила Раиса Юрьевна. 
К сожалению, на практике все сложнее. Жители по каким-то причинам не стремятся создать советы домов, возможно преуменьшая их значимость или вовсе не имея о ней представления.
Сергей Белянский отметил, что совет дома имеет право участвовать в приемке дома к отопительному сезону: «Ремонт подъездов должен согласовываться и подписываться с председателем совета дома».
Обязательные условия
Примерные условия договора управления МКД утверждены приказом Министерством строительства РФ № 411 от 31 июля 2014 года.
Согласно части 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре должны быть обязательно указаны:
состав общего имущества и адрес дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества и порядок изменения такого перечня;
перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК (за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ).
«Заключение договора без включения в него условий предоставления коммунальных услуг законодательством не предусмотрено», – обращает внимание Гуляева.
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт  жилого помещения.
«В наших договорах такого нет в большинстве случаев», – акцентировала внимание Раиса Юрьевна. 
размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения;
порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств.
Отметим, что в пункте 17 Постановления Правительства РФ № 491, где содержатся правила содержания общего имущества МКД, говорится, что собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения по содержанию общего имущества, размер их финансирования.
«Есть весенние и осенние осмотры зданий. На основании этого составляется дефектная ведомость и УК делает расчет, по какому виду показателей какая сумма выходит, затем суммируется все и предоставляется совету дома – какой тариф будет определен на содержание и текущий ремонт. Его должны принимать на общем собрании каждый год, так как ежегодно идет освидетельствование дома. Тариф будет меняться в зависимости от  того, что подсчитает УК вместе с вами, и если вы его примете на своем собрании. Стоимость и качество услуг напрямую зависят от полноты перечня общего имущества. Иногда что-то не учитывают, не ставят в общее имущество. Вы должны потребовать это включить в обязательном порядке, у вас в договоре должно быть приложение», – поясняет Раиса Гуляева.
Какие обязанности УК необходимо включить в условия договора?
Чтобы грамотно контролировать исполнение договора, необходимо прописать в нем все, что должна предоставить УК собственнику жилья и совету дома.
Раиса Юрьевна заострила внимание на особо важных пунктах условий договора, которые требуют повышенного внимания:
право подписания актов выполненных работ.
«Акты должны быть ежемесячные», – отмечает Гуляева.
перечень предоставляемой информации в рамках договора и оперативные отчеты;
права собственников в равных договорах;
условия для взаимодействия с членами совета дома; 
внесение изменений в условия договора.
«Некоторые собственники думают, что заключили договор и на этом точка. Нет. Вы можете вносить изменения», – подчеркивает Раиса Юрьевна.
расторжение договора согласно жилищному кодексу;
получение информации о ходе выполнения работ и оказания услуг;
требование раскрытия информации о деятельности УК. (На основании Постановления Правительства РФ № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими управление МКД».);
требование предоставления отчета о выполнении договора;
участие представителя собственников жилья в осмотрах объекта, входящего в состав общего имущества;
требование перерасчета жилья за коммунальные услуги.
Внесение изменений, ответственность сторон и расторжение договора
В ходе взаимодействия УК, собственников и совета дома могут возникать разногласия, вплоть до ситуаций, приводящих к желанию одной из сторон расторгнуть договор или внести изменения.
Условия договора должны согласовываться перед подписанием. 
«Если УК уже управляет домом или выбрали новую УК, то принято согласовывать условия договора. Особенно дополнительные условия, так как УК берет на себя обязанности по соблюдению этого договора и выполнению тех обязательств, которые в том числе подписывает с вами как с собственниками помещений», – говорит Белянский.
Что касается вопросов взаимодействия уже после подписания договора, то
«если есть какие-то пожелания, любой собственник в конкретном МКД имеет  право внести его на рассмотрение общего собрания, согласовывая с УК, потому что выполнять эти условия берет на себя УК. За неисполнение условий договора законодательно установлена административная ответственность с учетом того, что у нас деятельность по управлению МКД лицензируема с 1 мая 2015 г. Штрафные санкции определены статьей 14.1.3 КоАП РФ», – поясняет Белянский.
Управляющая компания не может в одностороннем порядке отказаться от управления МКД, не уведомив заранее об этом собственников жилья и органы местного самоуправления. Если же собственники хотят отказаться от услуг управляющей компании, то они также в обязательном порядке должны об этом уведомить.
Привлечь к ответственности могут не только недобросовестную управляющую компанию, но и собственников, которые не исполняют свои обязательства по договору. Речь идет о несвоевременном внесении платы.
«По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора. А существенно, это как раз то, какие пункты вы прописали в договоре. Вот при существенном нарушении по решению суда договор расторгается. Собственники могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке в случае, если УК не выполняет его условий. Для этого нужно собрать доказательную базу, то есть актировать каждый случай нарушения условий договора, составлять акты о ненадлежащем качестве услуг. Решение о расторжении договора целесообразно принимать одновременно с решением о выборе новой управляющей компании», – пояснила Раиса Гуляева.
Все договоры, которые заключаются собственниками и управляющими компаниями, должны соответствовать приказу Минстроя № 411/пр от 31.07.2014. Немаловажным фактом является и количество подписавших такой договор: их должно быть более 50%. 
Татьяна Косыркина
Вернуться назад

Доска объявлений

Афиша

Мы в ВКонтакте

Copyright 2002-2012 © Издательство ООО "Грань"